IMMOBILIENLEXIKON

Die Immobilienbranche ist voller Fachbegriffe. Hier finden Sie die wich­tigsten Begriffe erklärt.

MAKLERVEREINBARUNG

Wollen Sie uns beauftragen? Dann finden Sie hier zwei verschiedene Maklervereinbarungen. Wir freuen uns, wenn Sie den für Sie passenden Vertrag mit uns abschließen und unterschrieben als Scan per E-Mail an uns schicken – oder per Post.

Nicht vergessen, Sie haben das Recht, bis zu 14 Tage von einem unterschriebenen Maklervertrag zurückzutreten. Wenn Sie möchten, dass wir trotzdem sofort mit der Arbeit an Ihrem Auftrag beginnen, dann kreuzen Sie bitte im Maklervertrag den Verzicht auf diese Rücktrittsmöglichkeit an.

NEBENKOSTEN BEI MIETE/PACHT/BAURECHT

Faire Partnerschaft und offene Zusammenarbeit mit Ihnen sind uns sehr wichtig. Bitte informieren Sie sich hier über alle Nebenkosten, die – je nach Vertragsart und nach Immobilie – bei einem Vertragsabschluss anfallen können.

Zusätzlich finden Sie hier wichtige Informationen über den Energieausweis für Immobilien. Der Energieausweis dokumentiert den energietechnischen Zustand einer Immobilie und ist ein wichtiger Indikator für anfallende Energiekosten oder möglichen Sanierungs­bedarf.

NEBENKOSTEN BEI KAUF/VERKAUF

Eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ist eine große Entscheidung. Bitte nehmen Sie sich Zeit und informieren Sie sich rechtzeitig vor einem Vertragsabschluss genau über mögliche Zusatzkosten, Rücktrittsrecht und steuerliche Auswirkungen!

Zusätzlich finden Sie hier wichtige Informationen über den Ener­gie­aus­weis, der den energietechnischen Zustand einer Immobilie dokumentiert. Er ist ein Indikator für anfallende Ener­gie­kos­ten oder möglichen Sanierungsbedarf.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie hat meistens steuerliche Folgen. Hier finden Sie mehr über die Immobilienertragssteuer und über umsatzsteuerrechtliche Konsequenzen eines Immobilien­ver­kaufs.

WIDERRUFSFORMULAR

Sie haben das Recht, innerhalb von 14 Tagen von einem Vertrag mit primus REAL ESTATE zurückzutreten. Hier finden Sie ein Muster zur Abgabe einer Rücktrittserklärung.

ALLGEMEINE GESCHÄFTSBEDINGUNGEN (AGB)

Die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und uns wird durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der primus REAL ESTATE geregelt. Diese AGB sind Teil aller unserer Verträge und gelten für alle Leistungen, die wir in Ihrem Auftrag erbringen. Hier finden Sie unsere AGB.

IMMOBILIENLEXIKON

Alleinvermittlungsauftrag

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag erteilt ein Kunde ausschließlich einem Immobilienmakler für eine be­stimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) den Auftrag zur Vermittlung eines Immobiliengeschäfts (z. B. ei­nen Käufer oder Mieter für eine Immobilie zu finden). Wenn der Auftraggeber innerhalb der Al­lein­ver­mitt­lungsfrist den Alleinvermittlungsauftrag widerruft oder das Immobiliengeschäft allein oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, muss er dennoch die vereinbarte Ver­mit­tlun­gs­pro­vi­sion be­zah­len.

A-Meta Geschäft

Darunter versteht man eine Vereinbarung, dass Gewinn und Verlust aus einem von zwei oder meh­reren Partnern abgeschlossenen oder vermittelten Geschäft (Gemeinschaftsgeschäft) auf die Be­tei­lig­ten aufgeteilt werden.

Anbot

Ein Angebot ist eine rechtlich verbindliche Erklärung zum Kauf oder zur Anmietung einer Immobilie. Nimmt der Partner (Verkäufer, Vermieter) an den das Angebot gerichtet ist, dieses an, entsteht ein Vertrag. Nimmt der Verkäufer oder Vermieter das Angebot in abgeänderter Form an (z. B. in dem ein höherer Preis eingefügt wird), entsteht daraus aus rechtlicher Sicht ein neues Angebot – ein sogenanntes Gegenangebot. Ein befristetes Angebot muss innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, ansonsten erlischt es. Wenn keine ausdrückliche Befristung festgelegt wurde, muss ein Angebot innerhalb angemessener Zeit angenommen werden – das heißt unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist.

Angeld

Ein Teilbetrag, der bei Abschluss eines Vertrages an den Vertragspartner zur Bekräftigung des Vertragsabschluss und zur Sicherung der Vertragserfüllung an den Vertragspartner entrichtet wird, wird mangels anderslautender Vereinbarung rechtlich als Angeld (§ 908 ABGB) qualifiziert, was folgende Rechtfolgen nach sich zieht: Wird der geschlossene Vertrag in der Folge aus Verschulden (vorsätzlich oder fahrlässig) einer Vertragspartei dann doch nicht erfüllt, kann die schuldlose Vertragspartei entweder das Angeld behalten oder den doppelten Betrag eines von ihr bezahlten Angeldes zurückfordern. Es handelt sich dabei um einen pauschalierten Schadenersatz, wobei jedoch ein Schadenseintritt nicht nachgewiesen werden muss. Bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages wird das Angeld hingegen auf den Kaufpreis angerechnet. Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung, ob ein Teilbetrag als Angeld oder als Anzahlung geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge über 10% der Gesamtkosten, die nicht ausdrücklich als Angeld bezeichnet sind, gelten im allgemeinen als Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung), die bei einer Vertragsauflösung nicht automatisch verfallen.

Annuität

Regelmäßige Rückzahlungen zur Tilgung (und Verzinsung) einer Geldschuld. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen. Die Zinsenquote der Pauschalrate sinkt während des Tilgungszeitraumes und die Kapitalquote steigt.

Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung und der Anzahl der Raten.

Anwartschaftsvertrag

Mit diesem Vertrag wird von einem Bauträger einem Interessenten das Recht auf den (späteren) Erwerb (Überlassung in Miete oder Nutzung, Übertragung ins Eigentum) einer bestimmten Wohnung eingeräumt.

Aufsandungserklärung

Das ist die ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung eines bestimmten Rechtes (z. B. Eigentumsrecht, Pfandrecht, Wohnungsgebrauchsrecht, Fruchtgenussrecht) zu Gunsten eines bestimmten Dritten in das Grundbuch zustimmt.

Aufschließungskosten

Unter diesen Sammelbegriff fallen Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas, ...) sowie Abgaben zur Beteiligung der Grundeigentümer an den Kosten für die Herstellung von öffentlichen Straßen und Gehsteigen.

Bankgarantie

Eine von einer Bank (Garantiegeber) im Auftrag eines Kunden der Bank abgegebene Erklärung, mit der sich die Bank verpflichtet, auf Aufforderung des Berechtigten einen Betrag bis zu einem Höchstbetrag zu bezahlen. Eine Bankgarantie dient zur Absicherung gegen Verluste, die dadurch drohen, dass der Vertragspartner seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt oder nicht erfüllen kann (z. B. Insolvenz).

Baubewilligung / Baugenehmigung

Darunter versteht man einen Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie die Änderungen der Widmung von Gebäuden bewilligt werden. Je nach der Art des Vorhabens und Bundesland sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (bzw. aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen. Fallweise genügt auch für Maßnahmen geringeren Umfangs eine sogenannte Bauanzeige.

Baugrund (Bauland)

Darunter versteht man eine Fläche, für die aufgrund ihrer Widmung eine Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden erteilt werden kann.

Bauherr / Bauwerber

Bauwerber ist derjenige, der bei der Baubehörde eine Baubewilligung beantragt. Bauherr ist derjenige, der ein Bauunternehmen mit der Ausführung eines Bauvorhabens auf seine Rechnung beauftragt hat und ein Bauvorhaben selbst ausführt.

Bauklasse

Die zulässige Gebäudehöhe richtet sich nach der im Bebauungsplan festgesetzten Bauklasse.

Bauordnung

Für jedes Bundesland existiert eine eigene Bauordnung bzw. ein Baugesetz mit detaillierten Vorschriften. Diese Landesgesetze enthalten in der Regel allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen (Überwachung des Bauzustandes) und sonstige bautechnische Normen (z. B. Feier-, Schall- und Wärmeschutz).

Bauplatz

In Wien, Niederösterreich, Burgenland, Oberösterreich und Salzburg muss ein Baugrund entsprechend der Landesbauordnung vor der tatsächlichen Bebauung noch zusätzlich als Bauplatz gewidmet werden bzw. zum Bauplatz erklärt werden.

Baurecht

Man muss hier zwischen dem öffentlich-rechtlichen Baurecht und dem zivilrechtlichen Baurecht unterscheiden: Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, ob, wo und auf welche Weise gebaut werden darf (z. B. Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Verordnungen).

Das Baurecht im zivilrechtlichen Sinn ist die Berechtigung, auf einem bestimmten Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu erhalten und zu nutzen. Das zivilrechtliche Baurecht gilt für mindestens 10 und höchstens 100 Jahre. Es entsteht durch Eintragung im Grundbuch („Baurechtseinlage“) und ist übertragbar (z. B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung bei Erlöschen des Baurechtes eine Entschädigung zu. An einer Baurechtseinlage kann auch Wohnungseigentum begründet werden.

Bausperre

Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot für ein bestimmtes Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Es kann auch eine zeitlich befristete Bausperre für ein bestimmtes Gebiet verhängt werden, wenn der Bebauungsplan überarbeitet und neu festgesetzt werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) können aber trotz einer Bausperre erteilt werden, wenn sie dem Zweck der Bausperre nicht zuwider laufen.

Bauträger

Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, übergreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden. Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten.

Bauverhandlung

Nach Vorprüfung der eingereichten Unterlagen findet in der Regel eine von der Baubehörde angesetzte Verhandlung statt. Verhandlungsort kann die Stelle des geplanten Bauvorhabens oder das Büro der Baubehörde sein. Zur Bauverhandlung werden in der Regel der Bauwerber, der Planverfasser und die betroffenen Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) eingeladen. Die Nachbarn können Einwände gegen das Bauvorhaben erheben, über welche die Baubehörde dann zu entscheiden hat.

Bauweisen

Durch die Bauweisen wird die Lage der Gebäude innerhalb eines Bauplatzes bzw. die Lage zu den Bauplatzgrenzen fixiert. Die wichtigsten Bauweisen sind:

a) Offene Bauweise: Ein Gebäude ist freistehend mit einem bestimmten Mindestabstand zum Nachbargrund.
b) Geschlossene Bauweise: Gebäude werden an der Straßengrundgrenze direkt aneinander gebaut.
c) Gekoppelte Bauweise: An einer Grundgrenze wird das Gebäude unmittelbar an das Nachgargebäude angebaut. Zur anderen Nachbargrenze wird ein bestimmter Abstand eingehalten. Daneben gibt es in manchen Bauordnungen auch Gruppenbauweisen, bei denen mehrere Gebäude aneinander angebaut werden, aber am Ende einer Gruppe (z. B. Reihenhauszeile) zum Nachgrund ein Mindestabstand eingehalten werden muss.

Bauwerk (Gebäude)

Darunter versteht man eine bauliche Anlage, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.

Bauwich

Darunter versteht man die Teile eines Baugrundes, die von einer Bebauung freizuhalten sind. Bei offener Bauweise ist in der Regel ein Abstand zum Nachbargrund freizuhalten. Bebauungspläne sehen meist auch einen vorderen Bauwich (z. B. für Vorgärten) zur Straßenfront vor.

Bebaute Fläche

Das ist jene Fläche, die tatsächlich mit einem Bauwerk bebaut ist (Grundfläche eines Gebäudes).

Bebauungsbestimmungen

Diese umfassen Baufluchtlinien und Vorschriften über die Bauklasse und Bauweisen sowie weitere Bestimmungen über die bauliche Ausnutzbarkeit eines bestimmten Bauplatzes.

Bebauungsplan

In der Regel wird von den Gemeinden zusätzlich zum Flächenwidmungsplan auch ein Bebauungsplan erlassen, der die bauliche Ordnung eines Gebiets regelt (Festlegung der Fluchtlinien, des Verlaufs von Gemeindestraßen, Baugrenzlinien und der sonstigen Ausnützbarkeit von Grundflächen).

Benützungsbewilligung

Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen grundsätzlich erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung benützt werden. Damit stellt die Baubehörde per Bescheid fest, dass die Bauwerke und Anlagen dem Plan und den gesetzlichen oder behördlichen Vorgaben (z. B. Baubewilligung, Bebauungsbestimmungen) entsprechen. In manchen Bundesländern ist keine Benützungsbewilligung erforderlich, sondern genügt dafür die Erstattung einer Fertigstellungsanzeige, mit welcher der Planverfasser die Ausführung des Bauvorhabens gemäß der erteilten Baubewilligung bestätigt.

Bestandvertrag

Zu den Bestandverträgen gehören die Miet- und Pachtverträge. Der Bestandnehmer überlässt eine unbewegliche Sache (z. B. Wohnung, Haus, Grundstück) zur Benützung, wofür der Bestandnehmer ein Entgelt (Bestandzins) zu bezahlen hat. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z. B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Möglichkeit, aus der Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes Erträge zu erzielen (z. B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist die Übernahme einer persönlichen Haftung durch einen Bürgen für die Verbindlichkeit eines anderen, des sogenannten Hauptschuldners. Die Bürgschaft entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Zahlungsverpflichtung des Hauptschuldners aufrecht ist. Zahlt der Hauptschuldner seine Schulden beim Gläubiger nicht, kann der Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung der Zahlung diese Verpflichtung beim Bürgen geltend gemacht werden. Wenn sich jemand ausdrücklich als „Bürge und Zahler“ verpflichtet, kann der Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen für die Zahlung in Anspruch nehmen.

Dienstbarkeit (Servitut)

Das Servitut berechtigt andere Personen als den Eigentümer, eine Liegenschaft für bestimmte Dinge zu nutzen – z. B. in Form eines Fahr- oder Gehrechtes auf Wegen. Möglich ist auch ein dauerhaftes Wohnrecht als Servitut – also die kostenlose Nutzung einer Wohnung durch jemand anderen als den Eigentümer aufgrund einer zuvor festgelegten persönlichen Dienstbarkeit.

Dingliches Recht

Das ist das Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jedermann wirksam ist (z. B. Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit, Fruchtgenussrecht, Baurecht). Für die Ausübung des dinglichen Rechtes kommt es nicht darauf an, von wem ursprünglich dieses Recht eingeräumt worden ist.

Eigentum

Das Eigentum ist das umfassendste (dingliche) Recht an einer Sache, es sind jedoch Beschränkungen der Befugnisse des Eigentümers durch Vertrag oder Gesetz möglich.

Einantwortung

Das ist die Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Durch die Einantwortung erlangt der Erbe das Eigentum an den zum Nachlass gehörenden Vermögensgegenständen.

Einheitswert

Das ist der nach steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von Liegenschaften und wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe bebaute und unbebaute Grundstücke etc.). Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben. Bei wesentlichen Veränderungen (z. B. Neubau, Umbau) wird der Einheitswert neu festgesetzt.

Einreichplan

Dem Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung muss ein Plan mit einer Darstellung des Bauvorhabens in Form von Einreichplänen angeschlossen werden. Die Einreichpläne haben einen Lageplan, Grundrisse aller Geschoße, Schnitte und Ansichten zu umfassen.

Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

In der Regel legen die Gemeinden die Widmung von Grundflächen (Bauland, Grünland, Verkehrsflächen) durch Flächenwidmungspläne fest. Die genauere zulässige bauliche Ausgestaltung wird in Bebauungsplänen festgelegt. Es ist jedoch auch möglich, die Flächenwidmung und die Bebauungsvorschriften in einem Akt festzulegen, wovon in Wien regelmäßig Gebrauch gemacht wird. Man spricht bei solchen umfassenden Plänen dann von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen.

Förderungswerber

Darunter versteht man eine Person, die eine Förderung aus öffentlichen Mitteln beantragt. Für den Bereich des Wohnens gibt es in jedem Bundesland eigene Wohnbauförderungsbestimmungen, die teilweise hinsichtlich der Höhe der Förderungen sehr unterschiedlich sind.

Fruchtgenussrecht

Darunter versteht man das dem Fruchtgenussberechtigten eingeräumte Recht, eine fremde Liegenschaft unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen selbst zu gebrauchen oder durch Vermietung oder Verpachtung Einnahmen zu erzielen. Ist das Fruchtgenussrecht in das Grundbuch eingetragen, muss auch ein allfälliger Erwerber einer Liegenschaft die Ausübung des Fruchtgenussrechtes durch den Fruchtgenussberechtigten dulden. Es ist dann ein dingliches Recht. Siehe dazu auch: Dienstbarkeit (Servitut)

Garconniere

Darunter versteht man eine kleine Wohnung (1 - 1,5 Zimmer), die in der Regel von einer einzelnen Person oder einem Paar bewohnt wird.

Gemeinnützige Bauvereinigung

Sind auf der Grundlage des Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­set­zes tätig und errichten und verwalten in der Regel Wohnhausanlagen, ohne damit einen Gewinn erzielen zu wollen.

Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsflächen

Stehen allen Bewohnern eines Wohnhauses für die Nutzung zur Verfügung. Gemeinschaftsräume sind z. B.: Waschraum, Kinderwagenraum, Fahr­rad­ab­stell­raum, Kinderspielplatz etc.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das alle Liegenschaften (Österreichs / eines Bundeslandes) eingetragen sind. Zu jeder Liegenschaftseinlage (Einlagezahl) gehören entweder eines oder mehrere Grundstücke. Im Grundbuch sind auch der/die Eigentümer eingetragen und Rechte zugunsten Dritter (z. B. Pfandrechte, Wohnrechte). Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten für ihren jeweiligen Sprengel geführt. Jedermann kann Einsicht in das Grundbuch und in die Urkundensammlung nehmen. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies auch auf elektronischem Wege möglich. Notare, Rechtsanwälte und Immobilientreuhänder verfügen in der Regel über eine elektronische Abfragemöglichkeit. Wichtig zu wissen: Erst durch die Eintragung des Rechts in das Grundbuch wird das Eigentum an einer Liegenschaft erworben.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Bundesabgabe, die beim Erwerb einer Liegenschaft anfällt. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Liegenschaft. Der Steuersatz beträgt 3,5%. Für Übertragungen unter bestimmten Angehörigen gibt es einen nach dem Wert der Liegenschaft gestaffelten Steuersatz von 0,5 % bis 3,5 %.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine regelmäßig vom jeweiligen Eigentümer zu entrichtende Gemeindeabgabe.

Hypothek

Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt. Eine Hypothek dient zur Sicherstellung der Ansprüche eines Gläubigers und kann gegen den jeweiligen Liegenschaftseigentümer geltend gemacht werden. Die Hypothek entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch bei der verpfändeten Liegenschaft im Lastenblatt. Die Löschung der Hypothek kann nur aufgrund einer vom Berechtigten notariell beglaubigt unterfertigten Löschungserklärung oder aufgrund eines rechtkräftigen Urteils erfolgen.

Immission

Darunter versteht man die Einwirkungen auf ein Grundstück oder Gebäude z. B. durch Lärm, Staub, Erschütterungen. Ortsübliche Immissionen müssen in der Regel geduldet werden.

Investitionsablöse

Wenn ein Hauptmieter in die wesentliche Verbesserung der Wohnung investiert und diese Verbesserungen auch nach dem Ende des Mietverhältnisses nützlich sind (z. B. Badezimmer Sanierung), dann steht dem Hauptmieter dafür ein Kostenersatz zu.

Der Mieter hat dem Vermieter den Anspruch anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich bekanntzugeben. Die Höhe des Anspruches wird von den tatsächlichen Kosten berechnet, von denen eine lineare Abschreibung vorgenommen wird.

Kaution

Die Kaution ist eine Form der Sicherstellung (z. B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) zugunsten einer Vertragspartei für den Fall, dass vereinbarten Vertragsbestimmungen nicht erfüllt werden. In der Regel erlegt der Mieter vor der Übergabe des Mietgegenstandes eine Kaution beim Vermieter als Sicherstellung für etwaige Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegensandes.

Konventionalstrafe

Darunter versteht man eine vertragliche vereinbarte Zahlungsverpflichtung, die für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages an die andere Vertragspartei zu bezahlen ist.

Leibrentenvertrag

Beim Leibrentenvertrag wird für die Übertragung des Eigentums z. B. an einer Liegenschaft nicht ein bestimmter Kaufpreis, sondern eine laufende Zahlung (Dauerleistung) des Erwerbers an den Verkäufer vereinbart. Die laufende Zahlung endet meist mit dem Ableben des Verkäufers.

Liegenschaft

Darunter versteht man eine bebaute oder unbebaute aus einem oder mehreren Grundstücken bestehende unbewegliche Sache. Im Grundbuch findet man für jede Liegenschaft einer Katastralgemeinde eine eigene Liegenschaftseinlage unter der Einlagezahl (EZ).

Loggia

Unter Loggia versteht man den einer Wohnung unmittelbar vorgelagerten Bereich, der im Gegensatz zu einem Balkon oder einer Terrasse nur an einer Seite offen, sonst aber durch Boden, Decke und drei Seitenwände baulich umschlossen ist. Nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes zählt die Bodenfläche einer durch Boden, Decke und drei Wände, also durch massive Elemente umbauten Loggia zur Nutzfläche einer Wohnung. Balkon- und Terrassenflächen gehören hingegen nicht zur Nutzfläche. Bei Loggien, die sich nicht im Erdgeschoß befinden, ist an der offenen Seite üblicherweise ein Geländer angebracht, was an der Qualifikation als Loggia aber nichts ändert.

Maisonette

Eine Maisonette ist eine zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes. Liegt diese im Dachbodenbereich spricht man auch von Dachgeschoßmaisonette.

Mangel

Hat eine übergebene Sache (z. B. Bauwerk, Wohnung) zum Zeitpunkt der Übergabe nicht die vereinbarten oder die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften, dann liegt ein Mangel vor und der Käufer kann Gewährleistung verlangen.

Mietvertrag

Mit einem Mietvertrag wird dem Mieter der Gebrauch einer unbeweglichen Sache (z. B. Wohnung, Haus, Geschäftsraum, Lager, Abstellplatz) zur Nutzung entweder auf unbestimmte Dauer (=unbefristeter Mietvertrag) oder auf bestimmte Dauer (=befristeter Mietvertrag) überlassen.

Für bestimmte Arten von Objekten bestehen zwingende gesetzliche Bestimmungen zu Gunsten der Mieter, die Mietzinsbeschränkungen, Kündigungsschutzbestimmungen und Erhaltungspflichten des Vermieters vorsehen (Mietrechtsgesetz).

Mietzins

Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im Vorhinein) an den Vermieter zu bezahlen hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, allenfalls aus anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z. B. Lift oder Zentralheizung, gegebenenfalls aus einem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.

Miteigentum

Eine Liegenschaft kann auch im Eigentum von mehreren Personen zu bestimmten Anteilen (Quoten) stehen. Bei Miteigentum müssen die Miteigentümer in der Regel vereinbaren, wer welche Teile der Liegenschaft verwenden kann. Will jemand die Liegenschaft nicht selbst nutzen, kann sie auch vermietet werden. Die Miete wird entsprechend der Miteigentumsquote der einzelnen Eigentümer aufgeteilt.

Nebenkosten bei Immobiliengeschäften

Mit Immobiliengeschäften sind Nebenkosten verbunden, die zusätzlich zum Kaufpreis bzw. dem Miet- oder Pachtzins kalkuliert werden müssen. Dazu zählen bei Kaufverträgen die Grunderwerbsteuer (3,5%), die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (1,1%), Honorare und Gebühren im Zusammenhang mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages, Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für behördliche Genehmigungen (z. B. Grunderwerb durch Ausländer, Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken) sowie die Provision des Immobilienmaklers. Als Nebenkosten von Miet- und Pachtverträgen entstehen im Allgemeinen die Vergebührung (1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttozinses), die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungsprovision. In bestimmten Fällen entstehen zusätzliche Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben durch die Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb). Bei Hypothekarfinanzierungen müssen auch noch eine Grundbuchseintragungsgebühr von 1,2% vom in das Grundbuch einzutragenden Pfandrechtsbetrag und Bearbeitungsgebühren einkalkuliert werden.

Diese Nebenkosten werden in der Regel vom Käufer/Mieter getragen. Der Immobilienverkäufer muss jedoch einen allenfalls anfallende Immobilienertragsteuer und die Kosten der Lastenfreistellung im Falle der Belastung der Liegenschaft tragen.

Nutzfläche (gem. § 17 Abs. 2 MRG)

Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes in Quadratmetern abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (z. B. Türen). Keller- und Dachbodenräume (nur wenn sie sich nicht nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke eignen), sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen werden bei der Berechnung der Nutzfläche nicht berücksichtigt. Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers innerhalb der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes (einschließlich der Verglasung von Balkonen) bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Nutzflächenbestimmung

Diese erfolgt nach der Vermessung der Naturmaße oder aufgrund der Berechnung von behördlich genehmigten Bauplänen.

Öffentliches Gut

Darunter versteht man Grundstücke, die zur Verwendung durch alle bestimmt sind (wie Gemeindestraßen, Landstraßen, Bundesstraßen, Gehsteige, Radwege, Flüsse etc.). Meistens wird im Grundbuch ausdrückliche darauf hingewiesen, dass es sich um öffentliches Gut handelt. Als Eigentümer scheint dann im Grundbuch in der Regel die Gebietskörperschaft (z. B. Gemeinde, Land, Bund) auf. Von dieser wird die im öffentlichen Gut stehende Liegenschaft auch verwaltet.

Option

Unter einer Option versteht man einen Vertrag, durch den sich eine Vertragsseite (=Optionsgeber) verpflichtet, ein bestimmtes Rechtsgeschäft zu bestimmten Bedingungen durchzuführen, wenn die andere Vertragspartei (=Optionsnehmer) dies innerhalb der vereinbarten Zeit (=Optionsfrist) verlangt. Der Optionsnehmer kann dann alleine entscheiden, ob und wann das Rechtsgeschäft geschlossen wird, indem er entweder rechtzeitig die Option ausübt oder verfallen lässt. Optionen sind in der Regel befristet. Für die Einräumung der Option kann ein Entgelt (=Optionsprämie) vereinbart werden.

Parifizierung

Unter der Parifizierung versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch im Zusammenhang mit Gebäuden die Begründung von Wohnungseigentum an Wohnungen, Geschäftsräumen und sonstigen Objekten eines Hauses. Mit der Wohnungseigentumsbegründung erhält jeder Mit- und Wohnungseigentümer das Recht, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt (z. B. Wohnung, Geschäft, Stellplatz) ausschließlich zu nutzen.

Parzellierung

Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung der Anordnung eines Grundstücks sowie die Teilung eines Grundstücks in mehrere neue Grundstücke. Grundteilungen im Bauland sind je nach Bundesland baubehördlich genehmigungspflichtig oder zumindest der Baubehörde anzuzeigen.

Planungskosten

Die Planungskosten umfassen die Honorare (Gebühren) für Architekt, Statiker und sonstige Planungskonsulenten.

Prekarium (Bittleihe)

Wenn eine Sache (z. B. eine Wohnung) einem Dritten überlassen wird, die Überlassung aber jederzeit widerrufen werden kann, dann liegt kein Bestandvertrag, sondern nur ein Prekarium vor.

Provision

Unter Provision versteht man im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit.

Rangordnung

Rechte an Liegenschaften werden durch die Eintragung in das Grundbuch erworben. Das Grundbuch unterliegt dem Rangprinzip. Hier ein Beispiel zur Erklärung:

Jemand verkauft in betrügerischer Absicht seine Wohnung an A, B und C, die jeweils voneinander nichts wissen. Der Käufer, der zuerst die Eintragung seines Eigentumsrechtes beantragt, erwirbt einen früheren Rang für die Eintragung seines Eigentums und wird Eigentümer. Wenn die Anträge der anderen Käufer beim Grundbuchsgericht einlangen, ist dann bereits der erste Antragsteller im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen (der Antrag, der als erstes beim Grundbuch einlangt ist neuer Eigentümer). Die Anträge der beiden anderen Käufer werden abgewiesen, da diese ja mit dem (neuen) grundbücherlichen Eigentümer keinen Kaufvertrag geschlossen haben. Das Grundbuchgesetz sieht Möglichkeiten zur Absicherung gegen solche Betrugsfälle vor.

Der Eigentümer einer Liegenschaft kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung der Liegenschaft im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Die Rangordnung dient der Absicherung des Erwerbers eines Rechtes bis dieses endgültig im Grundbuch eingetragen ist.

Die Anmerkung der Rangordnung ist aber nur ein Jahr lang gültig und ist nicht verlängerbar.

Die Eintragung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Rangordnung kann nur von demjenigen beantragt werden, der zum Zeitpunkt des Antrages auf Eintragung ins Grundbuch auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt oder zu dessen Gunsten (Namensrangordnung) die Rangordnung im Grundbuch eingetragen ist.

Reallast

Die Reallast ist die Belastung einer Liegenschaft und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer zur Erbringung von bestimmten Leistungen an den Berechtigten (z. B. Reallast der Bezahlung der Leibrente).

Solidarhaftung

Eine Solidar- oder Gesamtschuld liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam für die Erfüllung der Forderung eines Gläubigers haften. Der Gläubiger hat dann die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder auch nur einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Grundlage für eine Solidarhaftung kann ein Vertrag (z. B. Bürge und Zahler) oder ein Gesetz sein.

Souterrain

Mit dem Begriff Souterrain umschreibt man ein Geschoss, dessen Bodenniveau sich unter der Oberfläche des Grundstücks oder der angrenzenden Straße befindet. Im Gegensatz zum Keller, der ja auch unter dem Straßenniveau liegt, versteht man unter Souterrain aber in der Regel Wohnraum. Damit im Souterrain Fenster angeordnet werden können, liegt das Souterrain zumeist nicht zur Gänze unter dem Straßenniveau.

Spekulationsgewinn

Die Differenz zwischen jenem Preis, den man zum Zeitpunkt der Anschaffung bezahlt hat und jenem, den man durch den Verkauf erzielt hat, bezeichnet man als Gewinn.

Ein Gewinn aus einer Weiterveräußerung einer Liegenschaft wird durch die sogenannte Immobilienertragsteuer besteuert. In bestimmten Fällen entfällt – abhängig von der Dauer des Hauptwohnsitzes in der verkauften Immobilie – die Steuerpflicht.

Substandardwohnung

Das ist eine Wohnung, bei der sich das WC und/oder die Wasserentnahmestelle außerhalb der Wohnung befinden.

Superädifikat

Ein Bauwerk (Baulichkeit) auf fremden Grund, das in der Absicht errichtet worden ist, dass es nicht stets auf dem Grundstück verbleiben soll. Das Eigentum an einem solchen Gebäude fällt nicht mit dem Grundeigentum zusammen. Das Superädifikat steht vielmehr im Eigentum des Errichters (Bauherrn). Das Eigentum an dem Superädifikat kann auch auf Dritte übertragen werden, wobei der Eigentumserwerb dann nicht durch Grundbuchseintragung, sondern durch die Hinterlegung der Erwerbsurkunde beim Grundbuchsgericht erfolgt. Für die Nutzung des Grundstücks, auf dem das Superäfifikat errichtet ist, wird in der Regel ein Bestandvertrag mit dem Grundeigentümer abgeschlossen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)

Damit bestätigt das Finanzamt, dass es betreffend der Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch keine steuerlichen Bedenken gibt. Diese Bestätigung wird nach der vollständigen Bezahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt. Statt der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchsgericht kann der Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) auch eine sogenannte Selbstberechnung durchführen und dies dem Grundbuchsgericht gegenüber bestätigen, damit ist die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht mehr notwendig.

Veräußerungs- und Belastungsverbot

Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot an einer Liegenschaft oder einem Miteigentumsanteil kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung (Testament) begründet werden. Damit soll eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft bzw. eines Anteils ohne Zustimmung des Begünstigten verhindert werden. In das Grundbuch kann es nur dann eingetragen werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen vereinbart worden ist.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache erzielt werden kann. Die Ermittlung des Verkehrswertes beruht auf Marktanalysen und berücksichtigt weder besondere Vorlieben noch andere ideelle subjektive wertbeeinflussende Umstände bestimmter Personen.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht berechtigt eine bestimmte Person (Vorkaufsberechtigten) eine Sache (z. B. Wohnung, Haus) zu kaufen, sobald der Eigentümer dieses Objekts konkrete Verkaufsabsichten hat. Der Vorkaufsberechtigte muss binnen 30 Tagen zu jenen Bedingungen, die von einem potenziellen Käufer (Dritten) vorliegen, selbst kaufen. Ist das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen, dann kann ein Dritter das Eigentumsrecht nicht eintragen. Das Erlöschen des Vorkaufsrechtes muss dem Grundbuchsgericht mittels Urkunden nachgewiesen werden.

Vorvertrag

Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig (bis zu einem bestimmten Zeitpunkt) einen Vertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Die wesentlichen Punkte des Vertrages müssen bereits im Vorvertrag festgehalten werden, ebenso ein bestimmter Zeitpunkt, bis wann der Hauptvertrag zustande kommen muss. Kommt der Hauptvertrag nicht bis zu jenem Zeitpunkt zustande, so kann der Abschluss des Vertrages nur durch eine Klage erzwungen werden.

WEG

Darunter versteht man das Wohnungseigentumsgesetz.

WFG

Darunter versteht man das Wohnbauförderungsgesetz, ganz genau das Bundesgesetz vom 27. November 1984 über die Förderung der Errichtung von Wohnungen. Heute gilt in jedem Bundesland auch ein eigenes als Landesgesetz erlassenes Wohnbauförderungsgesetz.

WGG

Darunter versteht man das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, das die Rechtsgrundlage für die Tätigkeit aller gemeinnützigen Bauvereinigungen ist.

Wertsicherung

Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach eine Leistung (z. B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) sich entsprechend der Veränderung der Kaufkraft des Geldes auch verändert. Als Maßstab für die Änderung der Kaufkraft werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist an einen Verbraucherpreisindizes gekoppelt.

Widmung

Mit der Flächenwidmung eines Grundstücks wird im Raumordnungsprogramm festgelegt, für welche Verwendung das Grundstück bestimmt ist.

Die Widmung kann auch die Nutzungsart von bestimmten Räumen eines Gebäudes definieren. Im Rahmen von Baubewilligungsverfahren und Wohnungseigentumsbegründungen spielt die Widmung von Räumen/Objekten eine wichtige Rolle.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an unbewegliche Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt grundsätzlich nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§ 1068 ff ABGB).

Wohnrecht

Das Wohnrecht (=Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Wenn es keine andere Vereinbarung gibt, obliegt die Instandhaltung der Wohnung und die Bezahlung der Betriebskosten dem Eigentümer. Im Gegensatz zu einem Fruchtgenussrecht darf der Wohnberechtigte nicht vermieten.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten (Büro, Geschäftslokal, Stellplatz) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Keller, Hausgarten) verbunden sein. Allgemeine Teile der Liegenschaft und des Hauses dürfen alle Wohnungseigentümern gemeinsam nutzen.

Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die kleinste Einheit an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von zwei Personen (diese müssen nicht mehr miteinander verheiratet sein!), die eine Eigentumswohnung auch gemeinsam je zur Hälfte besitzen.

Zeitrente

Eine im Gegensatz zur Leibrente vertraglich für eine bestimmte Dauer vereinbarte laufende Zahlung. Bei Eintragung der Rentenzahlung als Reallast im Grundbuch ist (auch) der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.

Zeitwert

Der Zeitwert eines Gebäudes ist der Neubauwert abzüglich eines Abschlages aufgrund des Alters des Gebäudes.

IMPRESSUM

Angaben gemäß § 14 Unternehmensgesetzbuch, § 63 Gewerbeordnung, § 5 E-Commerce-Gesetzes sowie § 25 Mediengesetz

MEDIENINHABER UND HERAUSGEBER

FirmaPrimus Real Estate GmbH
RechtsformGesellschaft mit beschränkter Haftung
GeschäftszweigImmobilienvermittlung
Firmensitz1010 Wien, Rotenturmstraße 17
FirmenbuchnummerFN 449783 x
FirmenbuchgerichtHandelsgericht Wien
Kontaktmöglichkeiten
Adresse:Rotenturmstraße 17, 1010 Wien
Tel.:+43 1 53553 1050
E-Mail:office@primus-real-estate.at
Internet:www.primus-real-estate.at
Homepagewww.primus-real-estate.at
UID-NummerATU 70759949
BerufsbezeichnungImmobilienmakler
GewerbeberechtigungImmobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler
AufsichtsbehördeMagistrat der Stadt Wien, Magistratisches Bezirksamt für den I. Wiener Bezirk
KammerzugehörigkeitWirtschaftskammer Wien, Sparte Information und Consulting, Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Berufsrecht

Maklergesetz

Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler

Gewerbeordnung 1994

Die oben angeführten Normen in ihrer aktuellen Fassung können kostenlos im Internet unter www.ris.bka.gv.at/Bundesrecht abgerufen werden. Mit dem Klicken auf den Titel der Rechtsvorschrift werden Sie automatisch zum Rechtsinformationssystem des Bundeskanzleramtes weitergeleitet und erhalten automatisch den aktuellen Text der Rechtsvorschrift.

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